Definicje i zastosowanie powierzchni użytkowej, zabudowy, netto…

Jest kilka definicji tego czym są:

  • powierzchnia użytkowa lokalu i budynku,
  • powierzchnia zabudowy,
  • powierzchnia netto,
  • powierzchnia całkowita budynku,
  • powierzchnia mieszkalna,
  • Powierzchnia biologicznie czynna.

Co naprawdę oznaczają te pojęcia? Zobacz film i przeczytaj artykuł pod filmem.

 

W nieruchomościach i w budownictwie wykorzystuje się często pojęcie powierzchni użytkowej powierzchni całkowitej powierzchni zabudowy powierzchni netto.

Co naprawdę oznaczają te pojęcia?

Odpowiedź na te pytania nie jest prosta, ponieważ ich definicje są niespójne, a co więcej to samo pojęcie potrafi być zdefiniowane kilka razy.

Zrozumienie tych pojęć jest ważne, ponieważ ma ono wpływ na przykład na to, jakie podatki zapłacimy albo na to, co możemy wybudować. 

Z pojęciami tych powierzchni spotykamy się w różnych rozporządzeniach, ustawach oraz w normach. Ustawy i rozporządzenia mogą zawierać definicje, a normy wyjaśniają sposób, w jaki należy coś obliczać. Należy jednak pamiętać, że normy nie są źródłem prawa, lecz jedynie zaleceniami, chyba że jakieś rozporządzenie nakazuje stosować się wprost do danej normy.  Odwołania do aktów prawnych znajdziecie w tekście pod tym filmem.

Zacznijmy od Powierzchni Całkowitej budynku.

Powierzchnię całkowitą oblicza się, biorąc pod uwagę zewnętrzny obrys budynku wraz z jego wykończeniem oraz wszystkie jego kondygnacje.  Powierzchnia całkowita kondygnacji jest sumą powierzchni netto tej kondygnacji oraz powierzchni konstrukcji, natomiast powierzchnia całkowita budynku jest sumą wszystkich powierzchni kondygnacji występujących w tym budynku. Szczegółową instrukcję obliczania tej powierzchni znajdziesz w PN-ISO 9836. Jest to największa ze wszystkich powierzchni odnoszących się do budynku. Skoro padło termin kondygnacja, to warto go również wyjaśnić. Przyjdzie na to czas, jednak najpierw wymienimy się innymi powierzchniami.

Kolejną powierzchnią jest Powierzchnia Zabudowy.

Ta powierzchnia jest ważna, ponieważ często określana jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w warunkach zabudowy. Wraz z informacją o dopuszczalnej wysokości budynku lub o ilości kondygnacji powierzchnia zabudowy wpływa na możliwą do wybudowania powierzchnię całkowitą.

Zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997 powierzchnię zabudowy oblicza się ją jako powierzchnię figury, która powstała dzięki rzutowi pionowemu zewnętrznych krawędzi budynku bez uwzględniania tego, co jest pod ziemią. Do tego rzutu nie wlicza się jednak wystających części budynków albo instalacji, czyli na przykład rynien, balkonów, okapów itp.

Natomiast zgodnie z treścią PN-70/B-02365 za powierzchnię zabudowy uznaje się powierzchnię rzutu poziomego budynku, która mierzona jest po zewnętrznym obrysie ścian kondygnacji przyziemnej, ale może ona być także mierzona po obrysie ścian kondygnacji nadziemnej, gdy wykracza ona poza obrys kondygnacji przyziemnej.

Powierzchnia Netto

to mierzona po podłodze powierzchnia po obrysie wewnętrznym ścian konstrukcyjnych bez odejmowania na przykład powierzchni zajętej przez ściany i instalacje znajdującej się wewnątrz budynku. Nie wliczamy w tę powierzchnię ścian konstrukcyjnych, strychów nieużytkowych, antresoli. Sposób obliczania znajdziesz w 

I wreszcie królowa wszystkich powierzchni, czyli Powierzchnia Użytkowa.

Nazwałem ją królową wszystkich powierzchni, ponieważ definiowana jest odmiennie w kilku ustawach i rozporządzeniach i sposób obliczania określany jest przez kilka norm. Co gorsza, niektóre ustawy odwołują się do pojęcia powierzchnia użytkowa, ale nie wyjaśniają precyzyjnie, co rozumieją przez to pojęcie. Dlatego też czasami ewentualne spory powstałe na tle rozumienia czym jest powierzchnia użytkowa, rozstrzygane są przez Sądy. W miarę możliwości postaram się wyjaśnić co rozumieć przez powierzchnię użytkową, jak ją obliczać i którą w definicję stosować.

Zacznijmy od norm określających sposób obliczania powierzchni użytkowej mamy do czynienia Polską Normą PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określanie i zasady obmiaru”, która obowiązywała powszechnie do 1999 roku. Obecnie mamy też normę PN-ISO 9836 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”. Audycja ta przeznaczona jest dla inwestorów i pośredników Obrotu Nieruchomościami, a nie dla osób posiadających uprawnienia budowlane dlatego też przedstawię główne różnice między obu normami, nie wdając się zbędne szczegóły.

Różnice pomiędzy normami dotyczącymi sposobu obliczania powierzchni użytkowej

Podstawowa różnica jest taka, że norma z 1970 r. nakazywała dokonywanie pomiaru bez uwzględnienia wykończenia ścian na przykład tynkami i pomiar miał być wykonywany na wysokości 1 m nad podłogą. Nowsza norma zaleca uwzględnienie wykończenia ścian na przykład tynków i dokonywanie pomiaru na poziomie posadzki przy odliczeniu listew przypodłogowych.

Ponadto według starej normy do powierzchni użytkowej dolicza się również… (ciąg dalszy pod informacją o szkoleniach)

Chcesz wiedzieć więcej – Zobacz:

Pułapki obrotu działkami budowlanymi (online + na żywo 18.11.2021)

Pułapki obrotu działkami budowlanymi (online + na żywo 18.11.2021)

Sale
W tym Pakiecie znajdziecie między innymi ok. 251 minut materiałów wideo (prawie 5,5 godziny szkoleniowej)  PLUS udział w spotkaniu na żywo. 1. Niezwłocznie ...
Zobacz opis...

319,00 999,00 
Wybierz opcje

Jak zarabiać na nieruchomościach gruntowych – kurs online

Jak zarabiać na nieruchomościach gruntowych – kurs online

Zarabianie na gruntach, czyli kupowanie, "ulepszanie" i sprzedawanie działek i budynków daje doskonałe dochody, ale wymaga również największej wiedzy w ...
Zobacz opis...

179,00 
Dodaj do koszyka

KURS O OBROCIE GRUNTAMI + RELACJA Z 2 WEBINARÓW: O DZIELENIU DZIAŁEK I WARUNKACH ZABUDOWY

KURS O OBROCIE GRUNTAMI + RELACJA Z 2 WEBINARÓW: O DZIELENIU DZIAŁEK I WARUNKACH ZABUDOWY

Sale
W tym pakiecie, w cenie promocyjnej dostaniesz: 1 - licencję na dostęp do szkolenia online o zarabianiu na obrocie nieruchomościami ...
Zobacz opis...

219,00 
Dodaj do koszyka

Jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy – kurs online (relacja z Webinaru)

Jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy – kurs online (relacja z Webinaru)

Decyzję o warunkach zabudowy musisz uzyskać, jeśli chcesz dostać pozwolenie na budowę lub podzielić działkę, a nie ma planu zagospodarowania ...
Zobacz opis...

59,00 
Dodaj do koszyka

 

(dalsza część artykułu)

… wnęki w ścianach o powierzchni większej niż 1/10 m. Według nowej normy nie robi się tego. Stara norma nie wlicza do powierzchni użytkowej mieszkania dostępnych z niego balkonów, tarasów i loggii. Nowa norma nakazuje wykazać powierzchnię nieprzekryte na przykład balkony oraz przekryte na przykład loggie.

Przy obliczaniu powierzchni użytkowej uwzględnia się również wysokość pomieszczenia. I tak według starej normy powierzchnie o wysokości pow. 2,20 m i większej liczy się w 100%, o wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50%, poniżej 1,4 m nie wlicza się; natomiast według PN-ISO 9836 liczy się w całości zgodnie z powierzchnią podłogi, z tym że dzieli się ją na dwie części: część o wysokości 1,9 m i więcej oraz na część o wysokości poniżej 1,9 m, którą można zaliczyć wyłącznie do powierzchni pomocniczej.

Wszystko to sprawia, że powierzchnie obliczone według starej i nowej normy różnią się.

Jakby tego było mało, to różne ustawy w odmienny sposób definiują, co należy wliczać w powierzchnię użytkową.

Ustawa z 28 lipca 1983  o podatku od spadku i darowizn

art. 16

4. Za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) w rozumieniu ustawy uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów).

5. Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m – powierzchnię tę pomija się.

Warto zauważyć, że o ile ustęp piąty artykuł o 16 odwołuje się wprost do treści starej normy, to ustęp 4 nie precyzuje, jak należy mierzyć tę powierzchnię, to znaczy czy należy uwzględniać wykończenie, czy też nie. Jednak ponieważ ta ustawa powstała w 1983 roku, to można uznać, że ustawodawca wtedy myślał o sposobie wyznaczonym przez normę z 1970 roku.

Jak z samego tytułu ustawy wynika definicję tę, stosujemy do obliczenia podatku od spadku i darowizn.

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych

Art.  4. 

ust. 1. Podstawę opodatkowania stanowi:

2) dla budynków lub ich części – powierzchnia użytkowa;

ust. 2. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.

 

Ustawa o ochronie praw lokatorów

Art. 2 Ilekroć w ustawie mowa o

7) powierzchni użytkowej lokalu – należy przez to rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności:

  • pokoi,
  • kuchni,
  • spiżarni,
  • przedpokoi,
  • alków,
  • holi,
  • korytarzy,
  • łazienek
  • oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora,

bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania;

za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni

  • balkonów,
  • tarasów i loggii,
  • antresoli,
  • szaf i schowków w ścianach,
  • pralni,
  • suszarni,
  • wózkowni,
  • strychów,
  • piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału;

Ustawa o podatku od towarów i usług (o VAT)

w artykule 41 określa, co można zaliczyć do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, czyli dla jakiego budownictwa można stosować obniżoną stawkę VAT, więc z pewnością ma istotny wpływ na nasze pieniądze. Szkoda, tylko że ustawa nie określa którą z definicji powierzchni użytkowej należy przyjąć.

Zgodnie z Wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 maja 2013 r. I FSK 852/12 w związku z jasnym stanem prawnym to obliczania powierzchni użytkowej można przyjąć dowolną z istniejących definicji.

“Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego brak definicji powierzchni użytkowej w ustawie o VAT, przy jednoczesnym braku odesłania do którejkolwiek z istniejących definicji tego pojęcia, sprawia że możliwość zastosowania obniżonej stawki VAT zależy w istocie od dokonania możliwie racjonalnego wyboru jednej z już istniejących definicji.

Skoro ustawodawca nie zadbał o zdefiniowane pojęcia „powierzchnia użytkowa” na potrzeby stosowania obniżonej stawki podatku od towarów i usług, to tym samym zaakceptował sytuację, że tego wyboru będą dokonywać podatnicy, z użyciem dostępnych im środków i wskazówek, także – norm stosowanych w budownictwie, co do których ustawodawca ma świadomość, iż nie są obligatoryjne.”

 

art. 41 ustawy o podatku VAT

12b. Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

  • budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
  • lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

 Żeby było jeszcze ciekawiej to mamy

Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego 

§  20. 

1. Część opisowa projektu architektoniczno-budowlanego zawiera:

[…]

4) charakterystyczne parametry obiektu budowlanego, w szczególności:

b) zestawienie powierzchni, przy czym:

powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię:

  • przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych,
  • przejść i otworów w tych przegrodach,
  • przejść w przegrodach zewnętrznych,
  • balkonów,
  • tarasów, l
  • oggii,
  • schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych,
  • nieużytkowych poddaszy,

powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię:

  • antresol,
  • ogrodów zimowych oraz wbudowanych,
  • ściennych szaf,
  • schowków
  • i garderób,
  • – przy określaniu powierzchni użytkowej powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie,

– przy określaniu zestawienia powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

 

Jednym słowem niezły galimatias panuje w odniesieniu do powierzchni użytkowej. Tak ważnej dla naszych pieniędzy.

Kondygnacja

Aby jeszcze było ciekawiej, to w definicjach różnych powierzchni padało słowo kondygnacja, ale jaka jest definicja kondygnacji?

Mogłoby się wydawać, że definicja kondygnacji podana w rozporządzeniu o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, jest dość precyzyjna. Z grubsza i w uproszczeniu określa ona, że kondygnacja jest to przestrzeń między wierzchem podłogi na jednym poziomie a wierzchem posadzki lub przykrycia izolacji termicznej na poziomie wyższym. Niestety w tej definicji dodanej jest jeszcze warunek, że wysokość w świetle między tymi stropami musi być większa lub równa 2 m. I tu jest pies pogrzebany. Bo co oznacza określenie średnia wysokość. czy ma być to średnia arytmetyczna wysokość obliczona pomiędzy najniższą lub najwyższą wysokością występującą na danej kondygnacji? Czy może ma być to średnia ważona uwzględniająca udział powierzchni o konkretnej wysokości w ogólnej powierzchni kondygnacji? Nie ma to znaczenia, jeśli strop jest poziomy lub jeśli w całości przebiega skośnie pod tym samym spadkiem. Ale jak określić wysokość, jeśli strop jest łamany? Przecież przyjęcie mierzonych przecież przyjęcie mierzenia punktowej najwyższy i najniższy wysokości, a następnie wyciąganie średniej arytmetycznej mogłoby umożliwić manipulowanie pojęciem kondygnacja. I wcale nie jest to przypadek teoretyczny. Znam liczne spory powstałe na tym tle.

 §  3   Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie,

gdy jest w nim mowa o:

16) kondygnacji – należy przez to rozumieć poziomą część budynku, zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie lub warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku, przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m; za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, centrala klimatyzacyjna, obudowa wyjścia z klatki schodowej, kotłownia lub inne pomieszczenia techniczne;

17) kondygnacji podziemnej – należy przez to rozumieć kondygnację zagłębioną poniżej poziomu przylegającego do niej terenu co najmniej w połowie jej wysokości w świetle, a także każdą usytuowaną pod nią kondygnację;

18) kondygnacji nadziemnej – należy przez to rozumieć każdą kondygnację niebędącą kondygnacją podziemną;

 

Przykre jest to, że polskie prawo nie jest jasne. Zauważył to nawet Naczelny Sąd Administracyjny, który w cytowanym przeze mnie wyroku stwierdził, że taki stan prawny może naruszać Art 2 Konstytucji.

I na koniec:

Co to jest powierzchnia biologicznie czynna

Poprawnie powinno się mówić o terenie biologicznie czynnym.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

§ 3. Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o:

22) terenie biologicznie czynnym – należy przez to rozumieć teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2, oraz wodę powierzchniową na tym terenie;

Warto pamiętać o tych tarasach i dachach, ponieważ w planach zagospodarowania przestrzennego często podawana jest minimalny procent powierzchni, która ma być biologicznie czynna. Przemyślany projekt może umożliwić wybudowanie większej ilości metrów kwadratowych powierzchni przeznaczonej na sprzedaż.

Jest też pojęcie powierzchni wewnętrznej budynku

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

§ 3. Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o:

23) powierzchni wewnętrznej budynku – należy przez to rozumieć sumę powierzchni wszystkich kondygnacji budynku, mierzoną po wewnętrznym obrysie przegród zewnętrznych budynku w poziomie podłogi, bez pomniejszenia o powierzchnię przekroju poziomego konstrukcji i przegród wewnętrznych, jeżeli występują one na tych kondygnacjach, a także z powiększeniem o powierzchnię antresoli;

 

Wyjaśnienie: w artykule często używam nazwy PN-ISO 9836 zamiast PN-ISO 9836:1997 . Robię tak dlatego, że liczba po dwukropku oznacza rok opublikowania normy. W Polsce powinniśmy stosować najnowszą polską wersję tłumaczenia. W tej chwili jest to norma PN-ISO 9836:2015-12, która w odniesieniu do omawianego tematu jest tożsama z normą PN-ISO 9836:1997.  Dlatego wolę powoływać się na uniwersalną nazwę 

Uwaga: w  artykule opisany jest stan prawny aktualny w sierpniu 2021. 

close