Długi i obciążenia nieruchomości – jak je sprawdzić?

Jak rozpoznać obciążenia ciążące na nieruchomości kurs dla agentów
Zaloguj się na dostęp do zakupionych kursów

Ryzyko transakcji nie zawsze jest widoczne w księdze wieczystej

Pośrednik uczestniczący w sprzedaży mieszkania, domu, lokalu lub działki powinien możliwie wcześnie ustalić, czy nieruchomość albo jej właściciel są związani z długami, prawami osób trzecich lub postępowaniami, które mogą wpłynąć na transakcję. Nie wystarczy przy tym sprawdzić, czy w dziale IV księgi wieczystej znajduje się hipoteka.

Znaczenie mogą mieć również służebności, dożywocie, najem, dzierżawa, prawo odkupu lub pierwokupu, wzmianki w księdze, postępowanie zabezpieczające, egzekucja, upadłość właściciela albo roszczenia wierzycieli. Część takich okoliczności nie jest od razu widoczna, a niektórych w ogóle nie można ustalić na podstawie samej aktualnej treści księgi wieczystej.

Ten kurs pomaga rozpoznawać takie sytuacje, zadawać właściwe pytania i odpowiednio wcześnie kierować sprawę do notariusza, adwokata, radcy prawnego albo innego specjalisty.

Najpierw obejrzyj bezpłatną lekcję

Nie musisz kupować kursu wyłącznie na podstawie jego opisu. Zobacz najpierw bezpłatną lekcję demonstracyjną „Czego nie wyczytamy z księgi wieczystej?”. Poznasz sposób prowadzenia szkolenia i przekonasz się, jak szczegółowo omawiane są problemy występujące w obrocie nieruchomościami.

Pełną listę materiałów znajdziesz w spisie lekcji na dole tej strony.

Nie każdy dług właściciela obciąża nieruchomość

W codziennych rozmowach często używa się określenia „zadłużona nieruchomość”. Z prawnego punktu widzenia może ono jednak opisywać zupełnie różne sytuacje. Dłużnikiem jest określona osoba, natomiast nieruchomość może być zabezpieczeniem jej zobowiązania albo podlegać egzekucji prowadzonej przez wierzyciela.

Dlatego trzeba odróżniać:

  • dług właściciela od prawa lub obciążenia związanego z nieruchomością;
  • osobistą odpowiedzialność dłużnika od odpowiedzialności rzeczowej właściciela;
  • hipotekę ujawnioną w księdze od innych praw i okoliczności wpływających na nabywcę;
  • problem możliwy do rozwiązania przed sprzedażą od ryzyka, które może udaremnić albo znacznie opóźnić transakcję.

Kurs porządkuje te pojęcia i pokazuje ich praktyczne znaczenie dla osoby przygotowującej sprzedaż lub zakup nieruchomości.

Dlaczego samo odczytanie księgi wieczystej nie wystarcza?

Księga wieczysta jest podstawowym źródłem informacji o stanie prawnym nieruchomości, ale nie przedstawia całej jej historii ani wszystkich stosunków prawnych i faktycznych. Brak wpisu w dziale III lub IV nie zawsze oznacza, że nieruchomość jest wolna od praw innych osób i że nabywca nie poniesie żadnych konsekwencji.

Podczas szkolenia omawiane są między innymi:

  • domniemania wynikające z treści księgi wieczystej;
  • rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych oraz jej ograniczenia;
  • prawa, przeciwko którym rękojmia nie działa;
  • znaczenie wzmianek, ostrzeżeń i nierozpoznanych wniosków;
  • obciążenia i okoliczności, których można nie odnaleźć w księdze;
  • znaczenie stanu faktycznego i sposobu korzystania z nieruchomości.

Uczestnik dowiaduje się zatem nie tylko, co można odczytać z księgi, lecz także jakich informacji trzeba poszukiwać poza nią.

Hipoteki, służebności, dożywocie i inne prawa

Hipoteka nie oznacza automatycznie, że nieruchomości nie można sprzedać. Transakcja może jednak wymagać uzyskania dokumentów od wierzyciela, odpowiedniego podziału ceny oraz ustalenia warunków spłaty i wykreślenia zabezpieczenia.

Inne skutki mogą wynikać ze służebności, użytkowania lub prawa dożywocia. Niektóre z tych praw mogą pozostać skuteczne wobec kupującego nawet wtedy, gdy nie zostały ujawnione w księdze wieczystej. Trzeba zatem rozumieć, czego dotyczą, jak wpływają na korzystanie z nieruchomości i dlaczego oględziny oraz pytania zadawane sprzedającemu są równie ważne jak analiza dokumentów.

W kursie poruszono także problem zakupu nieruchomości oddanej w najem albo dzierżawę oraz konsekwencje, jakie zmiana właściciela może wywołać dla istniejących umów.

Co może wydarzyć się przed zawarciem umowy sprzedaży?

Sytuacja prawna stron nie zawsze pozostaje niezmienna pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej a zawarciem aktu przenoszącego własność. W tym okresie może dojść między innymi do zajęcia nieruchomości, wszczęcia postępowania, ogłoszenia upadłości, ślubu, rozwodu albo ujawnienia prawa innej osoby.

Szkolenie pokazuje znaczenie:

  • postępowania zabezpieczającego i spraw pozostających w toku;
  • prawa odkupu oraz ustawowego i umownego prawa pierwokupu;
  • zmian stosunków majątkowych stron pomiędzy kolejnymi etapami transakcji;
  • sądowej i administracyjnej egzekucji z nieruchomości;
  • upadłości właściciela i zarządu masą upadłości;
  • skargi pauliańskiej oraz uznania czynności za bezskuteczną wobec wierzyciela.

Dzięki przykładom łatwiej zrozumieć, dlaczego dokumenty powinny być sprawdzane nie tylko na początku współpracy ze sprzedającym, lecz także ponownie przed zawarciem kolejnych umów.

Wcześniejsze wykrycie problemu daje czas na działanie

Zadaniem pośrednika nie jest samodzielne rozstrzyganie skomplikowanych zagadnień prawnych. Powinien on jednak rozpoznać sygnał ostrzegawczy, zebrać podstawowe informacje i nie dopuścić do sytuacji, w której istotny problem zostanie zauważony dopiero przy sporządzaniu aktu notarialnego.

Wczesne rozpoznanie ryzyka pozwala między innymi:

  • ustalić, jakie dokumenty należy uzyskać;
  • sprawdzić, kto powinien uczestniczyć w transakcji;
  • odpowiednio przygotować umowę przedwstępną;
  • zaplanować bezpieczny sposób zapłaty ceny i spłaty wierzycieli;
  • realistycznie określić termin zawarcia umowy sprzedaży;
  • skonsultować problem ze specjalistą przed zaciągnięciem zobowiązań przez strony.

Dla kogo jest ten kurs?

Szkolenie jest przeznaczone przede wszystkim dla:

  • pośredników i agentów nieruchomości;
  • osób rozpoczynających pracę w biurze nieruchomości;
  • właścicieli oraz pracowników biur pośrednictwa;
  • inwestorów analizujących nieruchomości o bardziej złożonym stanie prawnym;
  • osób kupujących lub sprzedających nieruchomość i chcących lepiej rozumieć związane z tym ryzyko.

Szkolenie prowadzi notariusz Ewa Winiczenko

Kurs prowadzi notariusz Ewa Winiczenko, która przed rozpoczęciem pracy w notariacie przez wiele lat zdobywała doświadczenie jako pośrednik w obrocie nieruchomościami. Łączy zatem wiedzę prawną ze znajomością praktycznych problemów pojawiających się w pracy pośredników.

Zagadnienia są wyjaśniane na przykładach sytuacji, które mogą wystąpić podczas przygotowywania rzeczywistych transakcji. Kurs nie ogranicza się do przytoczenia definicji i przepisów, lecz pokazuje, dlaczego określona okoliczność jest ważna oraz jakie dalsze działania może uzasadniać.

Zobacz program i zdecyduj

Obejrzyj bezpłatną lekcję demonstracyjną i zapoznaj się z programem zamieszczonym poniżej.

Jeżeli chcesz lepiej rozpoznawać długi, hipoteki, prawa osób trzecich i inne ryzyka wpływające na sprzedaż nieruchomości, przejdź na stronę produktu i kup dostęp do kursu online.

Spis lekcji

Moduły